Category Archives: Bez kategorii

Oprocentowanie kredytu hipotecznego: zmienne czy stałe?

oprocentowanie kredytu

Oprocentowanie kredytu zmienne – jak to działa?

Zdecydowana większość kredytów hipotecznych udzielanych i spłacanych w Polsce są to kredyty z oprocentowaniem zmiennym.  Składa się ono ze stałej marży banku oraz zmiennej stopy Wibor sześcio- lub trzymiesięcznej.

Oprocentowanie kredytu = marża +WIBOR 3 (lub 6) m

Marża kredytu to po prostu cena kredytu jaką płacimy dla banku. Marża kredytu hipotecznego waha się w przedziale od 1,70% do nawet 3,00%. Zależy od oferty banku, wysokości wkładu własnego oraz od dodatkowych produktów dołączonych klientowi do kredytu, na przykład konto, ubezpieczenie na życie, karta kredytowa. Marża banku, co do zasady,  pozostaje niezmienna przez cały okres kredytowania. Może zostać podwyższona, jeżeli  klient zrezygnuje z produktów dodatkowych, za które dostał obniżkę. Czasami bank oferuje marżę promocyjną (niższą) przez jakiś okres, a po tym czasie wraca ona do wartości standardowej.

Minimalny wkład własny przy kredycie hipotecznym – aktualne regulacje.

Wymagany minimalny wkład własny – stan na dzień 30.03.2020 r.

wkład własny do kredytu hipotecznego

Aktualnie większość banków udziela kredytów z minimalnym 10 – procentowym wkładem własnym.  ING Bank Śląski oraz BNP Paribas wymagają bezwzględnie 20 – procentowego wkładu własnego. Regulacja KNF wymaga, co prawda już od 2017 roku stosowania przez wszystkie banki 20% wkładu własnego. Banki jednak stosując tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego udzielają kredytu, także osobom dysponującym mniejszą gotówką. Szykuje się jednak duża zmiana.

Wymagany minimalny wkład własny będzie nie mniejszy niż 20%.

Już od kwietnia wiodący bank, PKO BP  zmienia regulacje w kwestii wkładu własnego. Nie będzie udzielał kredytów z wkładem własnym mniejszym niż 20%. Istnieje duże prawdopodobieństwo, że  inne banki również pójdą tym śladem.

Czy warto starać się o kredyt hipoteczny w czasie pandemii COVID-19?

Trwająca pandemia koronawirusa wywołała spore zamieszanie w naszym życiu, ale także w świecie finansów. Reperkusje tej sytuacji będą długoterminowe i trudne teraz do przewidzenia.

Co zmieniło się w kwestii kredytów od chwili ogłoszenia pandemii?

  • Banki ogłosiły, że mocno ograniczają dostępność oddziałów. Większość placówek, co prawda pracuje, ale w ograniczonych godzinach i przyjmują klientów pojedynczo. Apeluje się do ludzi, aby przychodzili wyłącznie w ważnych sprawach, a pozostałe załatwiali on-line albo telefonicznie.
  •  Zarówno Związek Banków Polskich, Bank Gospodarstwa Krajowego oraz same banki opracowują programy pomocowe dla kredytobiorców, którzy w wyniku pandemii stracili możliwość regulowania swoich zobowiązań. Najczęściej są to wakacje kredytowe w spłacie raty kapitałowo-odsetkowej  na 3 miesiące  lub raty kapitałowej na 6 miesięcy.
  • Wydłużyły się czasy analizy aktualnych wniosków ze względu na ograniczoną liczbę pracowników. Dwa banku ogłosiły wstrzymanie przyjmowania nowych wniosków kredytowych, jeden wstrzymał ofertę promocyjną.
  • Banki zaostrzają scoringi i ocenę ryzyka klienta. Oznacza to, że niechętnie będą (lub nie będą) akceptować dochodu z umów zleceń i umów o dzieło oraz umów na czas określony. Dochód z działalności gospodarczej także będzie podlegał dużo surowszej ocenie.
  • Nastąpiła obniżka stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej, co wpłynie na obniżenie oprocentowania dotychczas udzielonych kredytów.  Czy nowych również? To zależy od polityki cenowej banków. Jeżeli ryzyko udzielania kredytów będzie zdecydowanie wyższe, a zapewne tak będzie, to banki podwyższą swoje marże.

Wiele osób zastanawia się zatem, czy warto starać się o kredyt hipoteczny teraz lepiej przeczekać tę burzę?

Argumenty za tym, aby działać teraz, a nie czekać:

  1.  Nikt nie jest w stanie powiedzieć jaka będzie sytuacja po przejściu pandemii i kiedy się unormuje. Niektórzy wróżą recesję, a to z kolei zawsze wiąże się z niechęcią banków do udzielenia kredytów i wyższymi marżami. Należy się zatem liczyć z tym, że w przyszłości będzie jeszcze trudniej o kredyt. Jeżeli więc, czujesz się w miarę stabilnie w swojej sytuacji zawodowej, złóż wniosek o kredyt teraz. 
  2. Obniżka stóp procentowych może zachęcić banki do podniesienia marż kredytów. Kredytobiorca płacący oprocentowanie jako sumę (Wibor + marża) na początku nie poczuje różnicy. Odczuje ją dopiero w momencie jak stopy procentowe pójdą w górę.
  3. Odłożone w banku oszczędności mogą mocno tracić na wartości ze względu na obniżkę oprocentowania depozytów. Lepiej wykorzystać je na wkład własny do zakupu mieszkania. Część oszczędności warto jednak zostawić jako poduszkę bezpieczeństwa.

Argumenty za tym, aby jednak poczekać:

  1. Jeżeli pracujesz na umowie zlecenie, umowie o dzieło lub Twoja umowa o pracę jest na czas określony lepiej poczekać ze złożeniem wniosku o kredyt. To samo dotyczy działalności gospodarczych trwających poniżej 2 lat, lub z branż, które najbardziej ucierpią w wyniku pandemii. Wstrzymać się powinny, także osoby mające nietypowe źródło dochodów,  czy sytuację wymagającą uznania odstępstwa od reguł oceny ryzyka. W tych przypadkach istnieje zbyt duże prawdopodobieństwo odrzucenia wniosku przez bank ze względu na wysokie ryzyko.
  2.  Jeżeli pandemia spowoduje recesję w gospodarce, może to wpłynąć na  spadek cen nieruchomości oraz materiałów budowlanych. 
  3.  Trudności w procesowaniu wniosków ograniczyły ofertę kredytową. Być może warto poczekać, aż sytuacja się ustabilizuje i banki wystąpią z nowymi promocjami.

Jak kupić mieszkanie na kredyt sprawnie i bezpiecznie?

Jak kupić mieszkanie na kredyt, aby transakcja była bezpieczna i sprawna? Oto 5 kwestii, o których trzeba pamiętać, aby nie tracić nerwów i pieniędzy.

mieszkanie na kredyt

#1 Potwierdzona zdolność kredytowa

Jednym z najczęstszych błędów kupujących nieruchomość na kredyt to nierzetelnie zweryfikowana zdolność kredytowa. Najczęściej wygląda to tak. Zainteresowany kredytem idzie do swojego banku, podaje  doradcy hipotecznemu dane dotyczące dochodów i uzyskuje odpowiedź, że jest ok.

Moim zdaniem, zdolność kredytową możemy uznać za potwierdzoną, jeżeli:

  • Dane dotyczące dochodów zweryfikowane są z dokumentami, między innymi: rocznym rozliczeniem PIT, historią transakcji z konta, umowami o pracę, książką przychodów i rozchodów w przypadku działalności gospodarczej
  • Potwierdzona  jest pozytywna ocena kredytowa w BIK
  • Sprawdzony jest pozytywny systemowy scoring  bankowy.

Wszystkie te elementy wpływają na decyzję o przyznaniu kredytu we wnioskowanej wysokości. Warto potwierdzić zdolność kredytową  w kilku bankach, aby nie okazało się, że oczekiwana oferta dostępna jest tylko w jednym banku. Nieoceniona okaże się tu pomoc rzetelnego  eksperta kredytowego.

Jak zmniejszyć koszt spłacanego kredytu?

Obraz Steve Buissinne z Pixabay 

Wybór odpowiedniej oferty kredytu w momencie podpisywania umowy decyduje o jego kosztach na długie lata. Dlatego warto taką decyzję skonsultować z doświadczonym ekspertem kredytowym. Ale czy można i jak zmniejszyć koszt spłacanego kredytu? Okazuje się, że tak. Jest na to kilka sposobów.

#1. Nadpłata kredytu – czy to się opłaca?

Nadpłaty kredytu na pewno spowodują zmniejszenie jego kosztu odsetkowego. Nie zawsze jednak to się opłaca. W jakich sytuacjach nie warto nadpłacać kredytu?

  1. Kredyt ma preferencyjne warunki, na przykład obniżone odsetki przez pierwsze 8 lat odsetki w ramach programu „Rodzina na swoim”  lub kredyt z dopłatą w programie „Mieszkanie dla młodych”. W przypadku programu MDM trzeba szczególnie uważać, bo dokonanie nadpłaty w ciągu pierwszych 5 lat przewyższającej wartość uzyskanego bonusu spowoduje konieczność jego zwrotu. Nie warto także nadpłacać kredytów w całości objętych preferencyjnym oprocentowaniem, na przykład kredytu studenckiego. Lokując kwotę przeznaczoną na nadpłatę na dobrym koncie oszczędnościowym można uzyskać nadwyżkę nad zapłaconymi odsetkami 🙂 
  2. Bank pobiera opłatę za nadpłatę kredytu. Aktualnie obowiązująca ustawa o kredycie hipotecznym nie zezwala na pobieranie opłaty za wcześniejszą spłatę lub nadpłatę kredytu po 3 latach. Jednak we wcześniejszych umowach może być zapisana opłata za nadpłaty obowiązująca dłużej niż 3 lata. Najczęściej jest to opłata w wysokości 2-3 % od nadpłacanej kwoty. Warto zatem, przed dokonaniem nadpłaty sprawdzić w umowie, czy bank nie naliczy za to kary.
  3.  Planowane są kolejne inwestycję z wykorzystaniem kredytu, na przykład zakup większego mieszkania, remont domu, zakup nowego samochodu. Kredyt hipoteczny jest najtańszym „pożyczonym pieniądzem” na rynku. Nie warto zatem nadpłacać kredytu z oprocentowaniem 3,60 % w skali roku, żeby za chwilę zaciągnąć kredyt z oprocentowaniem 7,99%. Poza tym, spłacając długoletni kredyt hipoteczny większość część odsetek spłacamy na początku kredytowania i  biegiem czasu staje się on coraz „tańszy”. Nie warto zatem nadpłacać starego kredytu, aby za chwilę zaciągnąć  nowy wyższy.     

Jeżeli 3 powyższe sytuacje nie mają miejsca, warto nadpłacić kredyt, aby zmniejszyć całkowity koszt odsetkowy. Nadpłat najlepiej dokonywać jak najwcześniej – patrz. punkt 3. Po dokonanej nadpłacie bank przeliczy kredyt według obniżonego salda i zmniejszy ratę kredytu. Jeżeli chcemy pozostać przy tej samej wysokości raty, ale skrócić okres kredytowania, bank może  wymagać podpisania aneksu.  

#2. Przeniesienie kredytu do innego banku – czy warto?

Przeniesienie kredytu do innego banku zawsze wiąże się dodatkowymi kosztami, dlatego taki krok trzeba dobrze przemyśleć i przeliczyć albo skonsultować z ekspertem kredytowym. Warto przenieść kredyt udzielony na wysokim, niekorzystnym oprocentowaniu i najlepiej zrobić to jak najwcześniej.  Dotyczy to też sytuacji, gdy inwestycję mieszkaniową typu budowa domu realizowaliśmy posiłkując się kredytami gotówkowymi. Warto przeprowadzić refinansowanie tych wydatków zamieniając kredyty gotówkowe na niżej oprocentowany kredyt hipoteczny. 

#3. Koszty dodatkowych produktów dopiętych do kredytu.

Koszty kredytu to nie tylko koszt naliczanych co miesiąc odsetek. Są to również koszty związane z obsługą konta podpiętego do kredytu, wymaganych ubezpieczeń, czy innych produktów, które bank sprzedał wraz z kredytem, na przykład karta kredytowa. Nie wszystkie „dobrodziejstwa”, które bank dopiął nam do kredytu musimy utrzymywać przez cały okres kredytowania. Wymagany okres utrzymywania danego produktu to może być 3, 5 lub 7 lat, w zależności od zapisów w umowie,. Później możemy z nich bezkarnie zrezygnować albo zamienić na tańsze. 

 

Co to jest scoring kredytowy i dlaczego będzie miał jeszcze większe znaczenie?

scoring kredytowyPani Justyna znalazła idealny dla siebie dom i potrzebowała na jego zakup kredytu hipotecznego w wysokości 400 tys. Prowadzi dobrze prosperującą firmę  i osiąga dochody, które spokojnie wystarczą na utrzymanie jej i rodziny oraz spłatę rat. Pani Justyna jest po rozwodzie i wychowuje dwójkę dzieci. Na zakup wymarzonego domu 1/4 kwoty mogła przeznaczyć ze środków własnych. Jednak bank zaoferował jej kwotę dużo niższą, bo tylko 250 tyś. Powód – słaby scoring kredytowy.

Podobna sytuacja spotkała pana Roberta. Singiel w wieku 27 lat, potrzebował kredytu w kwocie 500 tyś. na zakup mieszkania. Dysponował co prawda tylko minimalnym 10% wkładem własnym, jednak  zdolność kredytowa wyliczona z jego dochodów pozwalała na kredyt w wysokości nawet do 1 mln zł. Pan Robert, pomimo młodego wieku, prowadził firmę osiągającą wysokie i stabilne zyski. Miał jednak sporo niewielkich zobowiązań kredytowych, typu zakupy na raty, karty kredytowe, otwarte limity w kontach, poręczenia. Raty regulował na bieżąco i nie obciążały one zbytnio jego dochodu. Bank jednak odmówił udzielenia kredytu. Powód – niski scoring kredytowy.

Jak bezpiecznie kupić nieruchomość z hipoteką.

nieruchomość z hipotekąWielokrotnie spotykam się z  opinią, że nieruchomość z hipoteką odstrasza kupujących. Opiszę więc, w paru słowach kwestie związane z  zakupem nieruchomości z wpisem hipoteki w księdze wieczystej. Sfinansowanie takiego zakupu kredytem hipotecznym z reguły nie stanowi problemu. Wyjątkiem może być kilka sytuacji opisanych poniżej. Dużym wsparciem przy takiej transakcji może okazać się pomoc doświadczonego eksperta kredytowego .

Co należy sprawdzić kupując nieruchomość z hipoteką?

  • Aktualne saldo kredytu, którym obciążona jest nieruchomość.

Najważniejsze informacje o nieruchomości znajdziemy w założonej dla niej księdze wieczystej. Ewidencja ksiąg wieczystych dostępna jest we właściwym sądzie rejonowym albo w internecie poprzez stronę https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/.  Informacja o wpisanych hipotekach znajduje się w ostatnim, IV dziale księgi. Jeśli zatem nieruchomość jest zabezpieczeniem kredytu hipotecznego, tutaj znajdziemy informację o tym, jaki bank wpisał hipotekę, jaka jest jej wysokość i na podstawie jakiej umowy kredytowej. Uwaga, wartość wpisanej hipoteki to nie to samo co wysokość udzielonego kredytu. Wartość hipoteki stanowi najczęściej 150 lub 200% wartość udzielonego kredytu. Informację o wysokości aktualnego salda kredytu podaje bank, który go udzielił w wystawianym przez siebie zaświadczeniu. Taki dokument okazuje sprzedający nieruchomość przed transakcją.

Zdolność kredytowa – 9 sposobów na to jak ją poprawić.

9 sposobów na poprawienie zdolności kredytowej.

Zdolność kredytowa – to atrybut, który stał się niezmiernie ważny w dzisiejszych czasach.

Jakiś czas temu rozmawiałam z pewnym małżeństwem, marzącym o tym, aby kupić własne mieszkanie i w końcu wyprowadzić się od rodziców. Doczekali się już trójki pociech i mieszkanie razem z rodzicami stało się uciążliwe dla oby stron. Oboje mieli stałe umowy z pensją najniższa krajowa, niezmiennie od paru lat. Dość powszechna sytuacja, zwłaszcza w małych firmach. Jakby nie przeliczać w kalkulatorach bankowych  – BRAK ZDOLNOŚCI KREDYTOWEJ. Jedyna możliwość, aby ich zdolność kredytowa pozwalała na zaciągnięcie kredytu to podwyżki wynagrodzenia. Obojgu wydawało się to „nie do zrobienia”. Usłyszałam komentarze, że „to raczej nie wyjdzie”, „szefowa na pewno się nie zgodzi”. Ale cóż, pokusa zamieszkania we własnym mieszkaniu, była na tyle silna, że oboje zdobyli się na konkretną rozmowę z pracodawcą. Rozmowy się powiodły, i ku własnemu zaskoczeniu oboje otrzymali podwyżki wystarczające, aby wzrosła ich zdolność kredytowa. Uzyskali kredyt w banku, kupili mieszkanie i wyprowadzili się od rodziców.

Jeśli Ty również otrzymałeś  przysłowiowego „liścia” z banku z komunikatem BRAK ZDOLNOŚCI KREDYTOWEJ, zastanów się co możesz z tym zrobić. Oto kilka podpowiedzi.

Kredyt na budowę domu krok po kroku.

kredyt na budowę

Marzenie o własnym domu trudno spełnić bez finansowania z kredytu. Już na etapie planowania umów się na  spotkanie z doświadczonym ekspertem kredytowym. Ekspert podpowie Ci, jak uniknąć błędów, które wydłużą lub zablokują proces kredytowy. Pomoże przygotować i poprowadzi Twój wniosek o kredyt na budowę domu krok po kroku. Oto trzy najważniejsze rzeczy, na które należy zwrócić szczególną uwagę planując budowę domu z wykorzystaniem kredytu.

#1 Działka

Działka wraz z zaplanowanym budynkiem będzie stanowiła zabezpieczenie kredytu hipotecznego. Aby bank nie miał zastrzeżeń sprawdź najistotniejsze kwestie:

-wielkość działki. Duże działki powyżej 3000 m kw najczęściej nie są akceptowane przez banki jako zabezpieczenie. Istotne jest też przeznaczenie działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Jak przyspieszyć decyzję o przyznaniu kredytu hipotecznego? Pomoże ekspert kredytowy.

ekspert kredytowyOczekiwanie na decyzję o przyznaniu kredytu hipotecznego jest bardzo stresujące. Wiem, bo sama to sprawdzałam na sobie. Długi proces kredytowy to niekomfortowa sytuacja zarówno dla kupującego, jak też dla sprzedającego nieruchomość. Dobrze, jak wszystko kończy się pozytywną decyzją, gorzej, gdy bank odmawia udzielenia kredytu. Rzetelny i pomocny ekspert kredytowy zdecydowanie ograniczy takie ryzyko i zmniejszy stres związany z transakcją.

Jak ograniczyć ten stres do minimum i przyspieszyć proces kredytowy?

#1.Przygotowanie 

Gdy tylko w głowie pojawi się myśl o kupnie mieszkania lub budowie domu umów się na spotkanie z ekspertem od kredytów. Nawet jeżeli nie masz jeszcze wybranego mieszkania i Twoje plany są odległe w czasie. Doświadczony ekspert kredytowy sprawdzi Twoją aktualną i przyszłą zdolność kredytową, jeżeli wniosek o kredyt będzie składany za parę miesięcy lub za rok. Jest to szczególnie istotne przy umowach na czas określony lub dochodach z działalności gospodarczej.

Czytaj również Dlaczego trudniej o zdolność kredytową rodzinom z dziećmi?
  1. Ekspert kredytowy zweryfikuje  historię kredytową w BIK i innych rejestrach. Pomoże wyeliminować wszelkie zagrożenia dla pozytywnej decyzji o przyznaniu kredytu hipotecznego jeszcze przed złożeniem wniosku. Warunkiem pozytywnej decyzji może być na przykład uporządkowanie dotychczasowych zobowiązań. Trzeba to zrobić dużo wcześniej. Zamknięcie niepotrzebnej karty kredytowej może trwać nawet do 2 miesięcy.
Czytaj również Kredyt na mieszkanie na 30 lat to nie to samo co zakup tostera.

#2. Kompletne i aktualne dokumenty

Dla banku dokumenty to podstawa! Przed złożeniem wniosku o kredyt zbierz wszystkie potrzebne dokumenty i sprawdź je wraz z doradcą: