Category Archives: zdolność kredytowa

9 sposobów na to jak poprawić zdolność kredytową.

9 sposobów na poprawienie zdolności kredytowej.

Jakiś czas temu rozmawiałam z pewnym małżeństwem, marzącym o tym, aby kupić własne mieszkanie i w końcu wyprowadzić się od rodziców. Doczekali się już trójki pociech i mieszkanie razem z rodzicami stało się uciążliwe dla oby stron. Oboje mieli stałe umowy z pensją najniższa krajowa, niezmiennie od paru lat. Dość powszechna sytuacja, zwłaszcza w małych firmach. Jakby nie przeliczać w kalkulatorach bankowych  – BRAK ZDOLNOŚCI KREDYTOWEJ. Jedyna możliwość uzyskania zdolności kredytowej w ich sytuacji to podwyżki wynagrodzenia. Obojgu wydawało się to „nie do zrobienia”. Usłyszałam komentarze, że „to raczej nie wyjdzie”, „szefowa na pewno się nie zgodzi”. Ale cóż, pokusa zamieszkania we własnym mieszkaniu, była na tyle silna, że oboje zdobyli się na konkretną rozmowę z pracodawcą. Rozmowy się powiodły, i ku własnemu zaskoczeniu oboje otrzymali podwyżki wystarczające, aby podnieść zdolność kredytową. Uzyskali kredyt w banku, kupili mieszkanie i wyprowadzili się od rodziców.

Jeśli Ty również otrzymałeś  przysłowiowego „liścia” z banku z komunikatem BRAK ZDOLNOŚCI KREDYTOWEJ, zastanów się co możesz z tym zrobić. Oto kilka podpowiedzi.

#1 Podwyżka wynagrodzenia

Jeśli Twoje aktualne zarobki są zbyt niskie, aby zaciągnąć kredyt w odpowiedniej wysokości to dobry moment, aby porozmawiać z szefem o podwyżce. Przygotuj swoje argumenty, takie jak, staż pracy, doświadczenie, większy zakres obowiązków lub odpowiedzialności. Rozmowę taką dobrze przeprowadzić dużo wcześniej przed planowanym kredytem. Najczęściej do wyliczenia zdolności kredytowej przyjmowana jest średnią z 3 lub z 6 miesięcy, więc potrzeba trochę czasu, aby podwyżka mogła wpłynąć na wyższą  zdolność kredytową. Poza tym warto pamiętać, że zbyt wysokie podwyżki w stosunku do pierwotnego wynagrodzenia, szczególnie w małych firmach, niekoniecznie będą uwzględnione przez bank. Analityk kredytowy może uznać, że podwyżka z najniższej krajowej na 5000 brutto w danej grupie zawodowej, czy na danym stanowisku jest mało prawdopodobna.

#2 Awans

Wysoka podwyżka wynagrodzenia powinna być uzasadniona zmianą stanowiska i dodatkowymi obowiązkami. Jeśli faktycznie awansowałeś, bank poprosi o aneks o zmianie stanowiska do wglądu. W takiej sytuacji może uwzględnić Twoje wyższe wynagrodzenie już pierwszym miesiącu. Nie będziesz musiał czekać na wyższą średnią z 3 lub z 6 miesięcy.

#4 Dodatkowy dochód

Jeśli  Twój podstawowy dochód jest niewystarczający, aby uzyskać potrzebną zdolność kredytową możesz podwyższyć ją dodatkowym dochodem. Jeśli wykonujesz pracę na umowę zlecenie lub umowę o dzieło, ten dochód może być zaakceptowany przez bank, pod warunkiem, że uzyskujesz go od co najmniej 12 miesięcy. Być może masz mieszkanie, które możesz wynająć. Dochód z najmu będzie zaakceptowany, jeśli trwa on co najmniej 6 miesięcy (niektóre banki wymagają 12) i należności wpływają na konto.

Czytaj również Jak uzyskać kredyt hipoteczny nie mając stałej umowy o pracę?

#5 Zredukowanie kosztów w działalności gospodarczej

Dochód z działalności gospodarczej określający Twoją zdolność kredytową, to przychód pomniejszony o koszty działalności, składki ZUS i należy podatek. O ile na ZUS i stawkę podatku masz niewielki wpływ, to koszty w działalności gospodarczej możesz częściowo zaplanować. Jeśli zatem masz w planie  kredyt hipoteczny, zastanów się jak ograniczyć lub przełożyć na później duże wydatki firmowe. Szczególny rodzaj kosztu w firmie stanowi amortyzacja. Kwota odpisów amortyzacyjnych może podwyższyć dochód, nie jest to metoda stosowana przez każdy bank.

#6 Zmiana sposobu rozliczania działalności gospodarczej

Działalność gospodarcza rozliczana w formie karty podatkowej, bądź ryczałtem jest zdecydowanie gorzej traktowana przez banki pod względem zdolności kredytowej w porównaniu do tej rozliczanej na zasadach ogólnych. W uproszczonych formach rozliczania podatku przedsiębiorca podaje tylko kwotę przychodu, koszty nie są ewidencjonowane. Analitykowi kredytowemu trudno jest określić jakie firma faktycznie osiąga wyniki, więc przyjmuje dochód według stosowanego przez bank algorytmu. Zmiana sposobu rozliczania z urzędem skarbowym może jednak wiązać się z koniecznością zapłacenia wyższych podatków 🙁

#7 Uporządkowanie aktualnych zobowiązań

Na zdolność kredytową wpływ mają też Twoje aktualne zobowiązania kredytowe. Warto zatem im się przyjrzeć i uporządkować zanim podejdziesz do kolejnego kredytu.

Jakie działania mogą poprawić Twoją zdolność kredytową?

  • Zamknięcie niepotrzebnych kart kredytowych lub znaczące obniżenie ich limitów. Warto pamiętać o tym, że bank przyjmuje do zobowiązań kwotę przyznanych limitów, nawet tych, które są niewykorzystane.
  • Zmniejszenie kwoty limitów w rachunkach osobistych i firmowych.
  • Wcześniejsza spłata mniejszych lub kończących się już kredytów.
  • Zamknięcie tak zwanych „chwilówek”. Posiadanie tego typu zobowiązań, nawet regularnie spłacanych, może skutkować odmową kredytu.
  • Skonsolidowanie niektórych zobowiązań i/albo przeniesienie ich do banku z niższym oprocentowaniem.
  • Wydłużanie okresu kredytowania spłacanego kredytu. Poprawi to zdolność kredytową poprzez zmniejszenie miesięcznej raty. Należy jednak pamiętać, że taki ruch spowoduje również podwyższenie kosztu odsetkowego i ostatecznie całkowitego kosztu kredytu.

#8 Obniżenie kosztów gospodarstwa domowego.

Bank zakłada, że dochody pozostałe po opłaceniu raty kredytu muszą wystarczyć kredytobiorcy na utrzymanie jego i jego rodziny. Dlatego też przy wyliczeniu zdolności kredytowej bierze pod uwagę koszty gospodarstwa domowego, które zależą od:

  • Banku, który tę zdolność wylicza. Bank jest zobligowany rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego do uwzględniania kosztów utrzymania gospodarstwa domowego wyliczanych przez GUS. Każdy bank robi to jednak na swój sposób. Doświadczony ekspert od kredytów ma możliwość sprawdzenia zdolności kredytowej w różnych bankach.
  • Ilości osób w rodzinie. Rodzina z jednym dzieckiem będzie miała znacznie niższe koszty utrzymania niż ta z trójką. Szerzej o zdolności kredytowej rodzin z dziećmi pisałam tu. Tak samo działa dołączenie do kredytu partnera, który nie posiada stabilnych dochodów, obniży on zdolność kredytową.
  • Miejsca zamieszkania, a w zasadzie wielkości miejscowości, w której się zamieszkuje. Rodzina 2 +2 mieszkająca w Warszawie będzie miała wyższe koszty gospodarstwa domowego niż taka sama rodzina z Augustowa.
  • Statusu i wielkości zamieszkiwanego lokalu. Małżeństwo wynajmujące 70 metrowe mieszkanie będzie miało wyższe koszty utrzymania niż para mieszkająca u rodziców.

Jak zatem można obniżyć koszty gospodarstwa domowego?  Zrezygnuj z wynajmu mieszkania i przenieś się na jakiś czas do rodziców. Jeśli jest taka możliwość, odłącz od kredytu partnera nie posiadającego dochodów. Powiększenie rodziny lepiej zaplanować dopiero po uzyskaniu kredytu na mieszkanie.

#9 Dołączenie dodatkowego kredytobiorcy

Aby podwyższyć zdolność kredytową możesz dołączyć dodatkową osobę posiadającą wystarczające dochody. Będzie ona wówczas współkredytobiorcą, czyli będzie miała takie same zobowiązania jak kredytobiorca. Rozpatrując udział dodatkowego kredytobiorcy, oprócz jego zgody oczywiście, trzeba wziąć pod uwagę:

  • Stabilność i wysokość dochodów. Muszą być wystarczająco wysokie, aby poprawiły zdolność kredytową.
  • Wiek.  Osoba starsza, po 60 roku życia, skróci okres kredytowania, co może zadziałać przeciwnie i obniży zdolność kredytową.
  • Zobowiązania. Osoba o wysokich dochodach, ale obciążona wysokimi rata niekoniecznie pomoże podnieść zdolność kredytową.
  • Historię kredytową  w Biurze Informacji Kredytowej. Ktoś, kto aktualnie lub w przeszłości miał problem z regulowaniem swoich zobowiązań, także nie będzie dobrym współkredytobiorcą.

Na koniec NAJWAŻNIEJSZA rzecz, którą chciałam powiedzieć w kwestii zdolności kredytowej. Niezależnie od tego, co wyliczy Ci bank, powinieneś ustalić SWOJĄ INDYWIDUALNĄ ZDOLNOŚĆ KREDYTOWĄ sam. Chodzi o to, abyś wiedział jaką ratę akceptujesz w swoim budżecie, mając na względzie, że kredyt jest na wiele lat, a życie, jak wiadomo potrafi robić niespodzianki. Z kredytem hipoteczny na 25 lat da się żyć, pod warunkiem, że jego wysokość dostosowana jest do Twoich możliwość.

 

 

4 rzeczy, które przyspieszą decyzję o przyznaniu kredytu hipotecznego.

ekspert kredytowyOczekiwanie na decyzję o przyznaniu kredytu hipotecznego jest bardzo stresujące. Wiem, bo sama to sprawdzałam na sobie. Długi proces kredytowy to niekomfortowa sytuacja zarówno dla kupującego, jak też dla sprzedającego nieruchomość. Dobrze, jak wszystko kończy się pozytywną decyzją, gorzej, gdy bank odmawia udzielenia kredytu.

Jak ograniczyć ten stres do minimum i przyspieszyć proces kredytowy?

#1.Przygotowanie 

Gdy tylko w głowie pojawi się myśl o kupnie mieszkania lub budowie domu umów się na spotkanie z ekspertem od kredytów. Nawet jeżeli nie masz jeszcze wybranego mieszkania i Twoje plany są odległe w czasie. Doświadczony ekspert sprawdzi Twoją aktualną i przyszłą zdolność kredytową, jeżeli wniosek o kredyt będzie składany za parę miesięcy lub za rok. Jest to szczególnie istotne przy umowach na czas określony lub dochodach z działalności gospodarczej.

Czytaj również Dlaczego trudniej o zdolność kredytową rodzinom z dziećmi?

Ekspert sprawdzi również historię kredytową w BIK i innych rejestrach. Pomoże wyeliminować wszelkie zagrożenia dla pozytywnej decyzji o przyznaniu kredytu hipotecznego jeszcze przed złożeniem wniosku. Warunkiem pozytywnej decyzji może być na przykład uporządkowanie dotychczasowych zobowiązań. Trzeba to zrobić dużo wcześniej. Zamknięcie niepotrzebnej karty kredytowej może trwać nawet do 2 miesięcy.

Czytaj również Kredyt na mieszkanie na 30 lat to nie to samo co zakup tostera.

#2. Kompletne i aktualne dokumenty

Dla banku dokumenty to podstawa! Przed złożeniem wniosku o kredyt zbierz wszystkie potrzebne dokumenty i sprawdź je wraz z doradcą:

Jak uzyskać kredyt hipoteczny nie mając stałej umowy o pracę?

kredyt hipoteczny przy umowie na czas określonyDla banku wymarzonym kredytobiorcą jest osoba ze stałą umową w sektorze budżetowym.  Zdecydowanie trudniej o kredyt hipoteczny przy umowie na czas określony, czy umowie o zleceniu.

Analitycy bankowi uważają, że kredytobiorca z regularnym dochodem w stabilnej instytucji jest mniej ryzykowny niż ten z dużo wyższym dochodem, ale z niestandardowego źródła. Dlatego też wymagania banków co do dochodów innych niż stała umowa o pracę są zdecydowanie bardziej zaostrzone. Jak zatem uzyskać kredyt hipoteczny jeśli nie mamy stałej umowy o pracę?

Kredyt na mieszkanie na 30 lat to nie to samo co zakup tostera.

coins-1015125

 

Podczas mojego niedawnego spotkania w sprawie kredytu młodzi ludzie z już wybrany mieszkaniem i zamiarem zaciągnięcia kredytu na 240 tysięcy na 25 lat nie potrafili odpowiedzieć jakie aktualnie mają umowy o pracę.  Często osoby starające się o kredyt nie wiedzą jakie są minimalne wydatki ich rodziny, jakie mają dochody z prowadzonej działalności gospodarczej, jakie będą koszty utrzymania ich nowego mieszkania.  A przecież zaciągniecie kredytu na mieszkanie na 30 lat to nie to samo co kupno tostera. To poważna decyzja, do której trzeba się porządnie przygotować.

Krok pierwszy

Niezależnie od tego jaką zdolność kredytową wyliczy bank, policz własną zdolność kredytową, czyli w jakiej maksymalnej wysokości ratę będziesz w stanie spłacać. Ratę przyszłego kredytu potraktuj jako regularny wydatek mieszkaniowy na stałe wpisany w budżecie. Jeśli już płacisz czynsz za wynajmowane mieszkanie to mniej więcej wiesz z jakimi  stałymi wydatkami mieszkaniowymi jesteś w stanie sobie poradzić.

Krok drugi

Dokładnie przelicz swoje miesięczne dochody. Jeśli jest to stała pensja z umowy o pracę, to masz łatwiej, natomiast jeśli dochody różnią się w poszczególnych miesiącach na przykład w przypadku działalności gospodarczej lub wynagrodzenia prowizyjnego to sprawdź swój ostatni PIT. Dochód w PIT-cie porównaj z dochodami bieżącymi, czy wzrosły, czy spadły, jeśli tak to dlaczego.

Dlaczego trudniej o zdolność kredytową rodzinom z dziećmi?

children-1413298

Dzieci to duma i pociecha dla rodziców jednak w momencie starania się o kredyt rodziny z dziećmi mają „pod górkę”. Dzieci obciążają zdolność kredytową rodziców, co widać szczególnie w tym roku, po zmianach w bankach sposobie jej liczenia. Zmiany narzuciła Komisja Nadzoru Finansowego wprowadzając rekomendację dotyczącą minimalnych wydatków gospodarstwa domowego, w skrócie WGD.  W tym roku wiele rodzin  starających się o kredyt odeszło z banku z kwitkiem ze względu na brak zdolności kredytowej. Problem zauważyły same banki i w pewnym momencie zaczęły nieco łagodzić wymagania co do zdolności kredytowej.

Co to jest WGD i jak wpływa na zdolność kredytową?

Minimalne wydatki gospodarstwa domowego wyliczane są statystycznie i obejmują wydatki na jedzenie, ubrania, dojazdy, koszty mieszkaniowe, czyli niezbędne elementy funkcjonowania rodziny. I tak, w rodzinie 2 + 2 mieszkającej w mieście wojewódzkim minimalne wydatki gospodarstwa domowego to 3574 zł, natomiast w rodzinie pięcioosobowej to 4 297 zł miesięcznie według jednego z wiodących banków w Polsce. Im większa rodzina, tym wyższe koszty jej utrzymania. Bank potraktuje także dorosłe dzieci jako osoby na utrzymaniu, jeśli jeszcze uczą i nie posiadają własnych dochodów. Na obecną chwilę wszystkie banki, w mniejszym bądź większym stopniu, zastosowały się do nowej rekomendacji  dotyczącej minimalnych wydatków rodziny. Zatem, rodzina pięcioosobowa, aby otrzymać kredyt  na 200 000 zł z 25 -letnim z okresem spłaty  powinna wykazać roczny dochód netto ponad 70 000zł. Wydaje się to raczej logiczne, bo przecież kredyty z założenia nie są dla biednych, ale biorąc pod uwagę poziom przeciętnych zarobków w Polsce sytuacja jest niewesoła. Poza tym w rodzinach z dziećmi kobieta często jest wyłączona z pracy zawodowej, bo zajmuje się dziećmi, co dodatkowo obciąża zdolność kredytową.